In een opzienbarende uitspraak van de voorzieningenrechter te Amsterdam van 13 mei 2013 worden aan een bank executiebeperkingen opgelegd bij hypotheekexecutie. In het vonnis staat dat in deze economische barre tijden, waarin de hypotheekschuld vaak hoger is dan de waarde van het huis, van een bank meer coulance mag worden verwacht dan in economisch goede tijden. Volgens de rechter moet een bank tot het uiterste gaan om een veiling te voorkomen.

Het ging om een particulier (Pieter) die sinds 20 november 2006 eigenaar is van een woning. De bank heeft ten behoeve van de aankoop van de woning Pieter een hypothecaire lening verstrekt van € 163.000,--. In 2007 is er een achterstand in de betaling ontstaan. Er is toen een betalingsregeling met de bank getroffen.

In 2010 en 2012 zijn opnieuw achterstanden in de betaling ontstaan waarvoor partijen eveneens een regeling hebben getroffen. Pieter heeft in 2013 wederom een achterstand in hypotheekbetalingen laten ontstaan.

De bank heeft aan Pieter aangezegd dat de woning op 13 mei executoriaal door haar zal worden verkocht. Partijen hebben vervolgens een aantal keer per e-mail contact met elkaar gehad teneinde een minnelijke regeling te treffen. Zij zijn daarin echter niet geslaagd.

Het geduld van de bank is op en zij vordert het volledige hypotheekbedrag op waartoe Pieter niet in staat is.

Volgens het taxatierapport bedraagt de executiewaarde € 115.000,--, aanzienlijk lager dan de aankoopsom van de woning.

Pieter vordert de bank te verbieden over te gaan tot openbare verkoop van de woning op 13 mei 2013.

De beoordeling

'4.1 De voorzieningenrechter stelt voorop dat overeenkomstig het bepaalde in artikel 3:268 van het Burgerlijk Wetboek de hypotheekhouder bevoegd is om tot executieverkoop over te gaan indien de schuldenaar in verzuim is met de voldoening van zijn hypothecaire verplichtingen. De hypotheekhouder is in beginsel vrij om te bepalen op welk moment hij tot executoriale verkoop over gaat. Dit is slechts anders indien de hypotheekhouder misbruik van recht maakt door in de gegeven omstandigheden van het geval tot uitwinning van het onderpand over te gaan.'

Ter terechtzitting van 8 mei 2013 hebben partijen, op aangeven van de voorzieningenrechter afspraken gemaakt teneinde een openbare verkoop van de onroerende zaak op 13 mei te voorkomen.

Partijen hebben afgesproken dat de bank de veiling van de woning geen doorgang zal laten vinden, indien Pieter de schuld aan de Vereniging van Eigenaren volledig voldoet, hij voor de veiling een bedrag van € 2.666,-- (een derde van de geschatte veilingkosten) aan de bank voldoet én hij aantoont dat hij maandelijks voldoende ruimte heeft om het restant van de veilingkosten aan de bank af te betalen met een bedrag van € 300,-- per maand.

Bij faxbericht van 13 mei 2013 heeft de advocaat van de bank de voorzieningenrechter meegedeeld dat door Pieter is voldaan aan de eerste twee voorwaarden maar dat de bank, gelet op de financiële situatie van Pieter, er onvoldoende vertrouwen in heeft dat de afbetalingsregeling ten aanzien van de door haar gemaakte veilingkosten zal worden nagekomen.

De rechter vindt echter dat Pieter tijdens de zitting wel degelijk voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij nu extra inkomen genereert en in staat is € 300,-- per maand af te lossen. Daar komt bij volgens de rechter dat Pieter een groot belang heeft dat de woning niet zal worden geveild. Want als de woning zal worden geveild zal hij, zoals het er nu naar uitziet, met een aannemelijke restschuld achterblijven. En dat terwijl de totale schuldenlast van Pieter, inclusief de schuld aan de bank wegens gemaakte veilingkosten, ongeveer € 15.000,-- bedraagt en dus is te overzien. De voorzieningenrechter vindt dat de bank misbruik van recht maakt door over te gaan tot de executieverkoop van de woning.

In het vonnis staat daarover het volgende. In deze tijd, waar het economisch gezien niet goed gaat met Nederland en veel huizen te koop en onder water staan (dat wil zeggen dat de hypotheekschuld hoger is dan de waarde van het huis) mag van een bank meer tegemoetkomendheid worden verwacht dan in tijden van voorspoed. Dit betekent dat de weg van een openbare veiling een ultimum remedium is en dat als het nog mogelijk lijkt dat door een regeling een restschuld kan worden voorkomen, daarvoor moet worden gekozen.

De rechter wijst de vordering van Pieter toe en verbiedt de veiling (zie Thomas van Vugt, 'Woningbezitter met hypotheekachtersrand beschermd door rechter').

Mij valt op dat de rechter goed oog heeft voor de noden van deze tijd. Het vonnis getuigt van een goede belangenafweging. Voor de vele woningbezitters die in hetzelfde schuitje zitten als Pieter is dit een belangrijke uitspraak!

Boven besproken uitspraak strookt met de opvatting dat de maatschappelijke functie van een bank een bijzondere zorgplicht meebrengt zowel jegens haar cliënten uit hoofde van de met hen bestaande contractuele verhouding als ten opzichte van derden met wier belangen zij rekening behoort te houden op grond van hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt. De reikwijdte van de zorgplicht hangt af van de omstandigheden van het geval. In concreto wordt rekening gehouden met financieel slechte perspectieven.

Mijns inziens zouden meer rechters de lijn van de Amsterdamse rechter moeten volgen in dit soort maar ook in andere noodsituaties. Te denken valt aan een aanpassing of ontbinding van de overeenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden zoals een bouwstop ten gevolge van de economische recessie. Ook kan gedacht worden aan een wijziging van de overeenkomst op grond van misbruik van omstandigheden ingeval een contractant wordt aangezet tot het sluiten van een door hem niet gewilde overeenkomst uit hoofde van een economische dwangpositie.

Een ander voorbeeld is een vernietiging van de overeenkomst op grond van dwaling of schadevergoeding indien een huishouden gedupeerd raakt doordat zij een nadelig contract heeft gesloten terzake een aandelenlease of een woekerpolis.

Meer terughoudend ben ik ten aanzien van de coulance van de overheid bij belastinginning, omdat daar immers aspecten van algemeen recht een rol spelen.

Madeleine van Rossum

Prof. mr. Madeleine van Rossum is Hoofd van het Wetenschappelijk Bureau van Taylor Wessing en Bijzonder Hoogleraar Nationaal en Internationaal Contracteren aan de Open Universiteit.

Heerlen, 8 oktober 2013