Corona en huurrecht bedrijfsruimte: reden voor huurprijsvermindering

Op 11 maart 2020 werd de wereldwijde verspreiding van het coronavirus door de Wereldgezondheidsorganisatie aangemerkt als een pandemie.¹ Ter bestrijding van de coronapandemie heeft de Nederlandse overheid vanaf 15 maart 2020 een groot aantal maatregelen afgekondigd, waaronder de sluiting van bedrijven zoals horeca en contactberoepen, het afgelasten van evenementen en een verbod op niet-noodzakelijke reizen. Deze en andere maatregelen leidden tot omzetverlies bij veel huurders van bedrijfsruimte. Van de ene op de andere dag konden zij in het gehuurde hun bedrijf niet meer uitoefenen of verviel de vraag naar hun producten. De huurovereenkomst liep gewoon door, maar als gevolg van omzetverlies werd het betalen van de huur in veel gevallen lastig.

In eerste instantie probeerden huurders een schikking te treffen met hun verhuurder en in veel gevallen lukte dat ook voor de relatief korte periode van de eerste lockdown, tot 1 juni 2020. Er waren ook verhuurders die stelden dat de huurovereenkomst gewoon moest worden nagekomen, mede omdat zij voor hun inkomsten afhankelijk waren van de huur. Vanaf 27 mei 2020 volgden vele beslissingen in kort geding, aan het eind van het jaar gevolgd door de eerste uitspraken in bodemprocedures. Huurders deden een beroep op de coronamaatregelen om huurprijsvermindering te krijgen, terwijl verhuurders nakoming van de huurovereenkomsten eisten. Het beroep van de huurders berustte op meerdere grondslagen, waarvan ik er hier een bespreek.

Onvoorziene omstandigheden

Het contractenrecht kent een tot voor kort weinig gebruikte vangnetbepaling voor onvoorziene omstandigheden die maken dat het onredelijk is om vast te houden aan wat partijen bij het aangaan van de overeenkomst hebben afgesproken. Art. 6:258 BW stelt drie vereisten. Toegepast op de huurovereenkomst bedrijfsruimte stelt de huurder dat de coronacrisis een omstandigheid vormt waaraan partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst niet gedacht hebben en waarvoor zij dus in de overeenkomst geen voorzieningen hebben getroffen. Algemeen wordt in de rechtspraak sinds mei 2020 erkend dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid in deze zin vormt.

Ten tweede moet de rechter in een concreet geval vaststellen dat de gevolgen van de coronacrisis van dien aard zijn dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is als de verhuurder verwacht dat de huurovereenkomst ongewijzigd wordt uitgevoerd. Bij die gevolgen gaat het volgens de wetgever bijvoorbeeld over de situatie dat de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties in ernstige mate verstoord is: de verhuurder kan het gehuurde nog gewoon ter beschikking stellen, maar de huurder kan in het gehuurde zijn bedrijf niet uitoefenen of geen omzet genereren. Het kan echter ook zo zijn dat het toch niet onredelijk is om de huurovereenkomst gewoon na te komen, omdat de gevolgen van de coronamaatregelen voor de bedrijfsvoering van de huurder eigenlijk wel meevallen.

Een derde vereiste is dat de rechter moet vaststellen dat de omstandigheden niet voor rekening van de huurder komen, op grond van de aard van de huurovereenkomst bedrijfsruimte of de verkeersopvattingen. In de rechtspraak sinds mei 2020 wordt eveneens algemeen erkend dat de coronacrisis een wereldwijde gezondheidscrisis vormt en daarmee, anders dan de kredietcrisis die een economische crisis was, niet tot het ondernemersrisico van de huurder behoort.
Als aan deze drie vereisten is voldaan, moet de rechter de overeenkomst wijzigen of ontbinden. Wijziging in de vorm van huurprijsvermindering moet dan leiden tot een huurovereenkomst die partijen wel kunnen nakomen. In de rechtspraak zijn voor de berekening van de huurprijsvermindering verschillende modellen opgesteld die rekening hielden met het aangetoonde omzetverlies als gevolg van de coronamaatregelen en of de huurder een tegemoetkoming in de vaste lasten had ontvangen. De huurder moet dan wel bereid zijn inzage in die gegevens te geven.

Vragen aan de Hoge Raad

De kantonrechter van de rechtbank Limburg stelde op 31 maart 2021 prejudiciële vragen aan de Hoge Raad die op 24 december 2021 werden beantwoord.² In deze procedure stond de vraag centraal 'of en, zo ja, op welke wijze de overeengekomen huurprijs kan worden verminderd als een huurder van bedrijfsruimte als bedoeld in art. 7:290 BW die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, deze ruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie'. De Hoge Raad beantwoordde eerst de vraag of de huurprijsvermindering kon worden gebaseerd op onvoorziene omstandigheden. Deze vraag werd betrokken op alle vormen van art. 290-bedrijfsruimte en op alle overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie, waardoor het gehuurde niet of niet voldoende geëxploiteerd kon worden, daaronder begrepen dat er geen of veel minder publiek komt vanwege de overheidsmaatregelen. De uitspraak heeft daarmee een brede toepassing.

De Hoge Raad overweegt dat we hier te maken hebben met een uitzonderlijke, de volksgezondheid betreffende omstandigheid van algemene aard. Aangenomen mag worden dat deze omstandigheid niet is voorzien in huurovereenkomsten die gesloten zijn vóór 15 maart 2020 en dat die omstandigheid ertoe leidt dat de waarde van het gebruiksrecht van het gehuurde zo sterk is verminderd dat de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties van de verhuurder en de huurder in ernstige mate is verstoord. Omdat dit niet voor rekening van de huurder komt, is aan het eerste en derde vereiste van art. 6:258 BW voldaan.

Een modelberekening voor huurprijsvermindering

De Hoge Raad geeft vervolgens een modelberekening voor de huurprijsvermindering, zodat in het grote aantal aanhangige zaken aan de hand van de omstandigheden van het geval duidelijkheid kan worden gegeven over het tweede vereiste. Het uitgangspunt is dat het als gevolg van de coronacrisis geleden nadeel gelijk over huurder en verhuurder wordt verdeeld. Voor het berekenen van het nadeel hanteert de Hoge Raad de zogenoemde vastelastenmethode, waarbij naast de overeengekomen huurprijs de volgende omstandigheden in aanmerking genomen worden: het totaal aan vaste lasten van de huurder, de financiële steun van de overheid aan de huurder in de vorm van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) en de omzetvermindering vergeleken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie. Daar komt een formule uit die wordt toegelicht met een voorbeeld. De modelberekening kan niet alleen door de rechter worden toegepast, maar ook door huurder en verhuurder in onderling overleg. De rechtbank Overijssel wijst partijen daar al op in een vonnis van 28 december 2021.³ De omstandigheden van het geval kunnen meebrengen dat bepaalde omstandigheden toch voor rekening van huurder of verhuurder zijn en voor huurovereenkomsten gesloten na 15 maart 2020 moet per geval worden bekeken of de coronacrisis als onvoorziene omstandigheid kan gelden.

Vervolg

Met deze antwoorden op prejudiciële vragen heeft de Hoge Raad duidelijkheid gegeven aan rechtbanken en partijen en daarnaast op twee dogmatische vragen beslist. De coronapandemie moet ten aanzien van op 15 maart 2020 reeds lopende huurovereenkomsten bedrijfsruimte worden beschouwd als een onvoorziene omstandigheid in de zin van art. 6:258 BW en niet als een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW. Het is wel de vraag hoe een en ander zich op de langere termijn zal ontwikkelen. Naarmate de pandemie langer aanhoudt, is deze zelf niet meer onvoorzien en is de vraag in welke mate de door de overheid te nemen maatregelen de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties in ernstige mate blijven verstoren. Het zal voor huurders en verhuurders niet eenvoudig zijn om daar goede afspraken over te blijven maken.

¹ https://www.who.int/director-general/speeches/detail/who-director-general-s-opening-remarks-at-the-media-briefing-on-covid-19---11-march-2020
² https://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:HR:2021:1974
³ https://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBOVE:2021:4906